Złożenie deklaracji "łącznej" dla wspólnoty gminy Czy zarządca wspólnoty mieszkaniowej składa deklarację „łączną, zbiorczą” dla wspólnoty do gminy? Odpowiedź eksperta: Wedle art. 2 ust. 3 UCPG, jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany. W przypadku wskazanym wyżej (jeżeli zarząd został wybrany), wszystkie obowiązki właścicieli nieruchomości, w tym składanie deklaracji, zamiast właścicieli powinny wykonywać podmioty sprawujące zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali. W tym zakresie zarząd przejmuje obowiązki ciążące na każdym z właścicieli nieruchomości niejako z osobna i wykonuje za nich te obowiązki. Tak więc nie może być tak, że zarządca złoży jedną zbiorczą deklarację. Musi on złożyć tyle deklaracji, ile jest właścicieli nieruchomości zobowiązanych do jej złożenia w ramach danego budynku wielolokalowego, którego jest zarządcą. Ustawa UCPG nie przewiduje „zbiorczej” deklaracji w tym zakresie - w przepisie art. 6m ust. 1 UCPG jest mowa o tym, że deklarację składa każdy właściciel. Tylko taki wzór deklaracji ustawa przewiduje również w art. 6n ust. 1 UCPG. Odnosząc się natomiast do problemu spółdzielni mieszkaniowych należy wskazać, że art. 2 ust. 3 UCPG odnosi się wyłącznie do zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali. Z kolei ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych odrębnie reguluje problematykę zarządu jej nieruchomościami (opłaty, pożytki, zasady gospodarowania itp.). Nie ma do niego zastosowania ustawa o własności lokali. Jeżeli natomiast w ramach spółdzielni mieszkaniowej istnieje odrębna własność lokalu to zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26. Należy zauważyć, że w opisanej wyżej sytuacji zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest jedynie wykonywany jak zarząd powierzony przez właścicieli odrębnych lokali (nie jest więc de facto zarządem, o którym mowa w ustawie o własności lokali). Ponadto, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie wskazuje, że do zarządu tego nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną, z niewielkimi tylko wyjątkami. W związku z tym zarząd, o którym mowa w art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową), nie może być traktowany jako zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własnościach lokali. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może zatem pełnić roli właściciela nieruchomości i składać deklaracji o wysokości opłaty za swoich lokatorów, gdyż nie sprawuje ona zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali. Od powyższego istnieją dwa wyjątki, kiedy to w ramach spółdzielni mieszkaniowej stosuje się przepisy o zarządzie nieruchomością wspólną  z ustawy o własności lokali. Dotyczy to sytuacji, gdy: wyodrębniono własność wszystkich lokali w ramach nieruchomości gruntowej (art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni”), lub większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej,podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali”) W sytuacjach wskazanych wyżej, jeżeli na zarządcę nieruchomości wspólnej zostanie wybrana spółdzielnia, będzie ona miała obowiązek składać za właścicieli nieruchomości deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi przez gminę. W pozostałych sytuacjach spółdzielnia nie może wykonywać tych obowiązków za właścicieli. Hasła kluczowe: utrzymanie czystości i porządku w gminach, deklaracja łączna, spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota mieszkaniowa, zarządca nieruchomości